NOTICE EXPLICATIVE COMPROMIS DE VENTE D’UNE MAISON D’HABITATION
Compromis de vente à télécharger
Avertissement
Le compromis de vente et d’achat est déjà un contrat : vous êtes donc irrévocablement lié dès la signature de ce « compromis ».
Soyez particulièrement attentif aux conséquences de toutes les clauses qui y fi gurent. Lisez complètement la notice explicative qui l’accompagne et complétez les blancs avec le maximum de précision; lorsqu’il y a un choix entre plusieurs options, n’omettez pas de biffer celle(s) qui ne convien(nen)t pas.
Le texte du compromis et de la présente notice a été établi par des spécialistes, avec le maximum de soin. Cependant, aucune formule ne saurait prévoir toutes les diffi cultés possibles et la notice ne donne que des explications sommaires et incomplètes.
Dans votre propre intérêt, faites-vous assister si possible par un spécialiste.
Attention : tous les exemplaires doivent être remplis séparément, de façon identique.
1. Vendeur et acquéreur
Pour que le compromis soit valable et ne donne pas matière à discussion, il faut veiller à ce que toutes les signatures nécessaires y fi gurent. Voici quelques exemples parmi les cas les plus fréquents.
Du côté vendeur
– Si le vendeur est marié, les deux conjoints doivent signer, sauf dans le cas où cet immeuble appartient en propre au conjoint vendeur et ne sert pas au logement de la famille;
– Si l’immeuble est en indivision, tous les copropriétaires doivent signer;
– Si l’immeuble appartient à une personne pour l’usufruit et à une autre pour la nue-propriété, toutes deux doivent signer;
– Le ou les vendeurs peuvent aussi avoir donné mandat de vendre à un mandataire qui peut être un agent immobilier ou l’un des copropriétaires, au cas où il y en a plusieurs. Dans ce cas, le mandataire doit pouvoir justifier son pouvoir de vendre, c’est-à-dire d’engager réellement le ou les vendeur(s), et pas seulement de négocier la vente, c’est-à-dire de trouver un acquéreur. S’il n’y a pas réellement mandat, le vendeur n’est pas engagé mais l’intermédiaire qui excède ses pouvoirs engage sa responsabilité personnelle.
Du côté acheteur
Si l’acheteur est marié, les deux époux doivent signer, sauf si l’acheteur est marié sous le régime de la séparation des biens et qu’il acquiert pour son compte personnel.
2. Vente pour « quitte et libre »
Ceci ne veut pas dire que le bien vendu n’est pas grevé d’une hypothèque ou d’une autre charge au moment où le compromis est signé, mais que le notaire retiendra le montant nécessaire pour payer les éventuels créanciers, permettant ainsi la libération du bien. Encore faut-il que le montant soit suffi sant : c’est pourquoi la vente est faite sous la condition suspensive que le prix restant à payer par l’acheteur soit suffi sant pour rembourser les créanciers hypothécaires ou qui ont fait une saisie sur les biens en garantie de leur créance. Si ce prix ne suffi t pas, il n’y a donc pas vente puisque la condition ne se réalise pas, à moins que l’acheteur ne préfère rembourser lui-même les créanciers.
3. Servitude
La servitude est une charge pesant sur le bien au profi t d’un autre bien. Exemple : la servitude de passage.
Le bien vendu peut être chargé d’une servitude ou, au contraire, en être bénéfi ciaire. Selon le cas, l’acquéreur devra la subir ou elle lui profitera.
Les parties consulteront le titre de propriété du vendeur pour vérifi er l’existence d’une servitude.
Toutes les servitudes ne figurent pas dans les actes; c’est pourquoi le vendeur mentionnera soigneusement, sous le paragraphe « Conditions particulières » les servitudes qu’il connaît.
4. Etat du bien – Vices cachés
Selon la loi, le vendeur n’est pas tenu de garantir l’acquéreur des vices apparents (ce que l’on appelle couramment « l’état du bien »). Il se peut que le bien soit détérioré entre la signature du compromis et la prise de possession des lieux par l’acheteur. Ce serait alors à l’acheteur à en faire la preuve. C’est pourquoi, le compromis prévoit la possibilité pour l’acquéreur de faire dresser un état des lieux, ce qui lui permettra de prouver que le bien n’était plus dans le même état (vitres brisées, chaudière en panne, fuites, etc.) qu’au moment de la signature du compromis.
Toujours selon la loi, le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les défauts cachés du bien vendu, qu’il les connaisse ou non (exemples : défaut d’étanchéité, humidité persistante, charpente véreuse, mérule). C’est cette situation qui prévaut si on biffe la deuxième partie, reprise après le second « soit ». Mais vendeur et acheteur peuvent convenir que le vendeur vend sans aucune garantie d’absence de vices. Dans ce cas, c’est la première partie après le premier « soit » qui est biffée, de sorte que le second « soit » reste d’application. Cette clause est rassurante pour le vendeur et, par le fait même, dangereuse pour l’acheteur puisque celui-ci renonce à un recours que la loi lui donne. L’acheteur prudent sera bien avisé de visiter le bien avec un homme de l’art (architecte, par exemple) avant de signer une telle clause.
Il est à noter que le vendeur ne pourrait évoquer la non-garantie des vices cachés s’il connaissait l’existence de ces vices, ce que l’acheteur peut toujours tenter de prouver. Il en est ainsi, même si la partie reprise sous le premier « soit » a été biffée.
Le vendeur peut évidemment mentionner l’existence des vices – qui sont alors acceptés par l’acheteur dûment informé dans la rubrique “conditions particulières”.
5. Jouissance du bien vendu
La jouissance du bien signifi e que le bien est, soit mis à la disposition matérielle de l’acquéreur, soit qu’il en touche le loyer, si le bien est loué. Il est habituel que le bien ne soit mis à disposition de l’acquéreur qu’après paiement total du prix qui intervient au moment de l’acte notarié.
Bien que cela ne soit pas sans risques, il est toutefois possible de permettre à l’acquéreur d’entrer dans les lieux avant cette date ou au contraire de prévoir que le vendeur prolongera son occupation au-delà de l’acte notarié. Dans l’un ou l’autre cas, cette occupation peut être assortie ou non d’une indemnité. Il faut en tout cas prévoir que l’occupant fera couvrir par une assurance appropriée les risques de son occupation.
6. Situation locative
Lorsque le bien est loué, il est essentiel pour l’acquéreur de savoir à quoi s’en tenir. D’où l’option donnée dans le modèle de contrat :
– ou bien le vendeur s’engage à libérer le bien pour la date de l’acte notarié; il engage alors gravement sa responsabilité si ce résultat n’est pas atteint;
– ou bien le vendeur transmet à l’acheteur tous les renseignements essentiels : s’agit-il ou non d’un bail de résidence principale, quel est le montant du loyer, quand le bail a-t-il été conclu. Si le contrat est écrit, un exemplaire doit être remis à l’acheteur. Ces données sont essentielles pour déterminer notamment les droits de l’acquéreur quant à la possibilité de mettre fi n au bail. C’est pourquoi la non-communication du contrat écrit, s’il en existe, et de ses éventuelles modifi cations, permet à l’acheteur d’invoquer la non-existence de la vente, puisqu’il n’a pu consentir à ce qu’il ne connaissait pas.
7. Situation urbanistique
Les législations des différentes régions imposent des limites et des restrictions quant aux possibilités de constructions, de modifications ou même d’affectations du bien à un usage autre que celui qui est prévu dans les plans d’aménagement. Ces législations imposent aussi que l’acheteur soit informé de la situation urbanistique et de la conformité du bien acheté à ces dispositions légales.
8. Dossier d’intervention ultérieure
Le vendeur doit transmettre le dossier d’intervention ultérieure à l’acheteur lorsque la maison a été construite ou rénovée depuis le 1er mai 2001. Si la construction n’est pas encore achevée, il suffi t d’acter que le dossier d’intervention ultérieure doit encore être complété. Ultérieurement au moment de la réception provisoire, le dossier doit être transmis à l’acheteur. Ce document est obligatoire pour les chantiers occupés par plusieurs entrepreneurs. Il incombe au coordinateur de sécurité d’ouvrir et d’accomplir le dossier. Le dossier d’intervention comporte tous les éléments qui touchent à la sécurité et santé du bâtiment qui doivent être mis en compte lors des travaux ultérieurs.
9. Cuves à mazout
Les cuves enterrées ou non doivent être contrôlées quant à l’existence de fuites. Une plaque verte est apposée lors d’un contrôle positif. Le propriétaire reçoit une attestation de conformité et/ou un certifi cat de la part de l’installateur lorsque le contrôle a eu lieu. Une plaque rouge signifi e que la cuve n’est plus conforme et qu’il existe un risque de pollution du sol.
10. Contrôle des installations électriques
Chaque immeuble qui comporte des installations électriques antérieures au 1er octobre 1981 doit faire l’objet d’une visite de contrôle des dites installations électriques par un organisme agréé. Cette obligation peut être cédée à l’acheteur. Chaque maison qui comporte des installations électriques qui datent d’après le 1er octobre 1981 doit disposer d’un procès-verbal de contrôle.
11. Déclarations
Les déclarations du vendeur sont destinées à éclairer l’acheteur pour qu’il puisse se faire une idée précise quant aux engagements qu’il prend. Le cas échéant, elles peuvent établir la mauvaise foi du vendeur qui aurait sciemment caché un élément important que l’acheteur avait intérêt à connaître.
12. Prix
Il arrive que le paiement d’une partie du prix se fasse « au noir »; cette pratique permet au vendeur de disposer de capitaux inconnus du fi sc et à l’acquéreur de diminuer le montant des frais d’acquisition. Indépendamment de toute considération morale, cette pratique présente de sérieux risques : en effet , le fisc peut estimer que le prix fi gurant dans l’acte est inférieur à la valeur normale et exiger de l’acquéreur et du vendeur un complément de droits et le paiement d’amendes administratives. Le risque est évidemment accru si une partie du prix a été dissimulée. En outre, si le fisc peut démontrer la fraude, les sanctions seront très lourdes pour les deux parties, l’acheteur qui a payé au noir à la signature du compromis affaiblit sa situation juridique. Comment en effet récupérer certaines sommes qui ne sont pas mentionnées dans le compromis dans l’hypothèse où la vente n’aboutirait pas, pour une raison ou une autre (faillite du vendeur, hypothèque trop importante, copropriétaire n’ayant pas signé le compromis, etc.).
Quand bien même il existerait un document secret, l’acheteur ne pourrait s’en prévaloir en justice sans révéler sa propre fraude.
13. Acompte ou garantie
Il est habituel, mais non obligatoire, de fixer l’acompte à 10 % du prix. En cas de difficulté (vendeur failli ou ne pouvant signer seul, refus de passer l’acte, etc.), la récupération de l’acompte est toujours laborieuse. C’est pourquoi le contrat prévoit une formule alternative de garantie consignée sur un compte spécial ouvert par le notaire. S’agissant d’une garantie, elle n’entre pas immédiatement dans le patrimoine du vendeur et ne se transformera en acompte que lorsque l’acte notarié sera signé. Si l’acte ne se réalise pas du fait du vendeur, l’acheteur pourra alors récupérer cette garantie sans diffi cultés. Par contre, les intérêts produits par la garantie reviendront au vendeur, puisque ces intérêts lui auraient profi té s’il avait perçu l’acompte usuel.
14. Frais – TVA
Dans certains cas particuliers d’immeubles nouvellement construits, la vente peut se faire sous le régime de la TVA, ce qui entraîne d’importantes conséquences fi nancières. Si on lui propose une telle formule, l’acquéreur a intérêt à se faire conseiller sans tarder par un professionnel compétent avant de signer.
15. Choix du ou des notaires
Il est important de régler ce point clairement dans le compromis. Si chaque partie désire faire intervenir son notaire (rappelons que cela n’entraîne pas de frais supplémentaires), mais que si l’une d’elles ne se rappelle plus son identité ou n’a pas encore fait son choix, on dira par exemple :
– pour le vendeur : Maître X, notaire à . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
– pour l’acquéreur : à désigner ultérieurement.
16. Date limite pour l’acte notarié
Il n’y a pas, comme on le croit parfois, de délai « légal » pour passer acte. Mais il existe un délai fi scal, qui est de quatre mois à compter de l’accord des parties, pour payer les droits d’enregistrement, soit sur le compromis, soit sur l’acte notarié. C’est pourquoi, ce délai de quatre mois est souvent adopté entre parties, mais rien n’empêche de prévoir un délai plus court. Ce délai ne peut cependant pas être trop court, surtout si l’acquéreur doit obtenir un prêt. De toute manière, il faut laisser au notaire le temps de préparer l’acte, ce qui nécessite plusieurs semaines.
17. Sanctions
Vendeur et acheteur peuvent demander l’exécution forcée ou la résolution de plein droit, si l’autre partie se dérobe. Dans la pratique, le vendeur choisira presque toujours la résolution, car si l’acheteur se dérobe ce sera souvent parce qu’il ne peut pas payer le prix. La résolution « de plein droit » signifi e que le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation : s’il est prouvé qu’une partie est en défaut, le juge ne peut que prononcer la résolution de la vente. Par ailleurs, si le prix est payé tardivement par le fait de l’acquéreur, il est logique que celui-ci doive payer des intérêts de retard.
18. Condition suspensive
Cette condition permet au candidat acheteur de signer le compromis, même au cas où il n’est pas encore certain d’obtenir son prêt, car il ne s’engage à acheter que sous la condition qu’un prêt puisse être obtenu aux conditions mentionnées. S’il n’obtient pas ce prêt, il ne devra qu’une indemnité journalière en compensation du fait que le vendeur ne peut revendre le bien tant que l’acheteur ne l’a pas informé du refus du prêt.
Attention, l’acheteur doit informer le vendeur dans le délai indiqué, sinon il risque de devoir payer des dommages et intérêts au vendeur.
19. Conditions particulières
C’est à cet endroit qu’il convient de mentionner les dérogations que les parties ont convenu d’apporter aux clauses imprimées du présent compromis. Exemples :
– droit de l’acquéreur d’entrer dans l’immeuble avant la passation de l’acte authentique;
– servitudes ou charges quelconques attachées à l’immeuble et non mentionnées dans le titre de propriété. C’est également à cet endroit que l’on peut stipuler certaines charges imposées au vendeur ou à l’acquéreur (exemple :
effectuer certains travaux de remise en état).